如今小区里五花八门的广告慢慢的变多，在小区公共区域的的电梯、楼道、门厅随处可见，而这些广告是如何进入到小区的公共区域，他们产生的收益又去了哪儿？恐怕很多业主却并不知道。相关的情况到底如何？来看记者在北京开展的调查。

  北京居民：一个是射灯，另外一个就像你说的电梯的广告位，然后还有包括就是咱们进门的那个门上面，全部有广告。

  顺着指引，记者找到了这个位于北京西南二环外的小区。走进电梯间，就看到射灯广告，进入电梯轿厢后，记者更被广告所包围：2平米的电梯轿厢空间四周，一共有4块电子广告屏和1个框架广告位。电梯关门后，投影仪会在电梯门上，投射视频广告。记者对北京10个不同档次的小区进行了调查统计，其中9个小区不同程度都有广告位的身影，只有一个小区没发现任何广告。这些广告位的价格大概是多少？记者拨通了一家广告代理公司的电话。

  某广告代理公司业务人员：图片广告（位）的价格在300多（每周）， 广告屏（每块）的价格是260多（每周）。

  记者算了一笔账：如果一个广告位的收入是每周300元，一个拥有60个广告位的小区，不考虑广告公司抽成的线多万元。除了广告之外，自动售水机、快递柜等经营性项目在很多物业小区都会存在，这些项目同样能产生经营收益。但记者看出：公众对这些经营收益的归属，却并不清楚。

  法律有经验的人指出：《物权法》和《物业管理条例》对小区内公共区域经营项目的性质和权益归属已经有明确界定。

  北京大学房地产法研究中心主任 楼建波：这个从法律上面来讲，应该是业主共有的， 那么这些部分经营产生的收益，也应该归业主所有。

  既然这笔钱从法律上来说归业主所有，那在实际中，业主是否享受到这笔收入带来的福利了呢？

  在北京的一个居住小区，记者看到：楼栋大堂里，每个季度的财务收支报告都会进行公示，其中就包括小区停车位和广告位带来的收益。

  北京某社区物业负责人张春雷：一部分是电梯广告位收入，每年平均3.88万元，另一部分是场地租赁收入，每年平均3.98万元，我们会按10%提取代理服务费，其余部分则纳入物业服务资金，实际上也会用于公共区域建设。

  北京某小区业主委员会成员 王立云：我们（业委会）委托第三方审计公司对物业上一年度的账务情况做审计，会在每年3月份左右，由物业公司在全园区进行公示。

  然而，像这样能做到收支明确、账务公开的小区，20组的街头随机采访中，记者并未发现。

  北京居民：就物业各项开支账目也公布，但具体这些收入是怎么一笔账， 这个我们也不太清楚。

  业内人士表示：实际上，在很多小区，这笔收入都是由物业公司实际收取并支配，而这笔钱主要用来弥补物业公司经营过程中的资金缺口，而资金缺口主要是因为成本在一直上升，而多数小区的物业费已经很多年没有调整，物业公司只可以通过经营性项目获得额外收入，否则就没办法保证物业服务的品质。

  北京市物业服务评估监理协会副会长 申跃华：十年前雇一个安保才900块钱，而今天雇一个保安至少要3500起 ，人工的成本占到总成本的60%左右，但很多小区还执行的是10年前的收费标准。

  一边是物业管理行业日益扩大的成本缺口，另一边则是规模可观的营收，那么如何用好这笔资金，来为业主服务呢？专家给出了建议。

  记者在采访中了解到：部分小区的业主方和物业公司进行协商，物业公司收取或维持一个较低收费标准，而小区公共区域的经营收益则用来补充物业公司经营上的缺口。对此，法律专家这样认为：只要程序公开、合规，不失为一种处理问题的办法。业内的人表示：如果物业公司若是要上调物业费，也需要考虑小区的物业管理费收入和公共区域的营收，平衡好业主和物业公司双方利益。

  目前，《民法典物权编（草案）》已提交全国人大常委会审议，草案对小区公共区域的权益归属问题进行了更详细和明确规定。未来这部法典通过实施后，有望促进问题得到更妥善的解决。

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波：民法典的制定，能够使广大的这个小区业主意识到应该去主张对共有部分的权利，促进这样的一个问题更好更合理地解决。

  日本、韩国、新加坡的小区普遍都有由业主推选出来的“业主代表委员会”，他们是物业费和小区其他经营性收入的管理者。韩国的小区里，包括物业费、停车费、小区内广告费等收入，全部进入业主代表委员会的账户里，用于小区的公共设施修建。

  韩国居住小区的物业管理公司由业主选择。业主代表委员会进行公开招标，业主们对比竞标公司的资金、服务、价格等内容后投票选定。裴基完是韩国一家物业管理公司派到小区的办公代表，他和同事们每月都需要向业主代表委员会汇报工作情况，听取业主代表提出的建议事项。每年底还要提交下一年度计划开展的设施维修等项目的预算和实施方案，通过业主代表委员会的决议后才能执行。

  目前，韩国通过《公共住宅管理法》、《居住小区物业费细则》等相关法规，明确了业主代表委员会和物业管理公司的职责、物业费归属等根本原则，让双方有据可依、有章可循。

  在日本，小区内事务的决定权完全在住户手中，从而有很大成效避免了在电梯等公共空间内张贴广告等情况。在处理空余车位是否转做收费停车场、以及由此引发的收支用途纠纷时，业主委员会也发挥了作用。与韩国不同的是，日本小区住户缴纳的管理及修缮费用都是交由物业公司管理，因此对物业公司的专业性要求比较高。物业管理人员不仅要通过国家每年举行的资格考试，物业公司也需要在日本国土交通省登录注册，接受每年的定期检查。

  日本物业管理行业协会业务部长山崎有恒：日本通过《物业管理优化法》等法律规范物业公司的管理内容。物业公司对住户的说明和服务内容不到位，甚至经营状况出现一些明显的异常问题，都有国家层面的担保制度兜底。

  新加坡的《土地所有权法案》规定，每个住宅区必须成立管理委员会，代表全体业主管理社区；每年还要召开一次业主大会，讨论和制定社区行为规则，以及聘请物业管理公司等重要事务。

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